横浜STビル、日本ビルファンドが15％を追加取得

日本ビルファンド投資法人は2021年11月30日、「横浜STビル」の共有持分15％の追加取得したと発表しました。価格は32億2千万円で、自己資金で取得するとのことです。

横浜STビル

横浜STビルは、横浜市西区北幸1丁目に所在するオフィスビルです。
横浜駅から徒歩数分の位置に立地し、横浜駅西口立地のビルとしては比較的高さのあるビルです。
物件概要は以下の通りです。

【物件概要】
名称：横浜STビル
所在：神奈川県横浜市西区北幸一丁目11番4外6筆
用途：事務所、駐車場、店舗
敷地面積：6,348.45㎡
延床面積：42,568.77㎡（登記簿）
構造・規模：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付18階建
築年月日：1987年10月31日

取引価格・鑑定評価額

日本ビルファンド投資法人は戸田建設株式会社より、本物件の共有持分15％を32億2千万円で取得します。日本ビルファンド投資法人は既に本物件の共有持分を75％取得しておりますので、本件取得分を含めて90％の信託受益権を保有することになります。

同投資法人のプレスリリースによれば、売買時に取得した鑑定評価額は取引価格と同じ32億2千万円でした。既存75％部分の直近の鑑定評価額が171億円（価格時点：2021年6月30日）ですので、合わせると203億円となります。一棟（100％）に換算すると約225億円規模の物件となります（※実際は共有減価等も考慮されている可能性があるため、計算通りとはなりません）。
鑑定評価上の還元利回り（CR）は4.0％で、既存75％分の直近期のCRは3.8％と15％部分のCRと0.2％の差となっています。メジャーシェアとマイナーシェア分の差ということでしょうか。

プレスリリースには「総賃料収入」の記載もありましたので、本物件の平均賃料単価も計算してみました。総賃料収入（持分換算・貸室部分のみ）で約256百万円とのことなので、これを総賃貸面積3,999.91㎡で割ってみると約17,600円/坪となりました。

謄本を上げていないので、残り10％分をどこの会社が保有しているのか分かりませんが、その行方が気になりますね。
周辺には築年の経過したビルも多いので、10数年後を見据えた動きも入っているのでしょうか。